EB-5 排期向前走了：新移民到德州，先买房还是先租房？

看到这次 EB-5 排期向前推进，我真的替很多还在等待的家庭感到开心。

我自己也是从 2016 年开始参与 EB-5 的投资人。对我来说，“等待”不是一个抽象的词，而是很多家庭安排迟迟无法确定：孩子在哪里上学，工作怎么调整，什么时候搬家，未来的生活又该从哪里开始。

所以，我很理解大家看到排期变化之后的心情——高兴之余，马上就会开始考虑：如果接下来准备到美国生活，住在哪里？应该先租房，还是直接买房？

今天，我想从休斯顿房产经纪人、也是 EB-5 投资人的角度，聊聊这件事。

一、表 B 向前推进，是好消息，但不等于已经拿到绿卡

美国国务院公布的 2026 年 10 月签证公告显示，中国大陆出生申请人的 EB-5 非预留类别，表 B 日期为 2021 年 3 月 1 日，表 A 日期为 2016 年 12 月 1 日。这里要注意，优先日期需要早于相应截止日期；预留类别则是另外的排期。美国境内能否按表 B 递交身份调整申请，还要查看 USCIS 当月采用哪张表，并满足个人申请条件。可以查看美国国务院签证公告。

有一句话，我特别想提醒大家：

“合法入境满 90 天，就可以自动转换身份、拿到工卡”，不是准确的理解。

是否能够递交 I-485 身份调整申请，需要综合判断入境身份、入境时的真实目的、身份维持情况以及其他申请条件。所谓“90 天”，不是等待期满之后就一定安全的通行证；不能把它当作持旅游签证入境后办理移民的固定操作流程。USCIS 曾在个案决定中说明，国务院的 90 天指引并不是对 USCIS 有约束力的法规，具体仍需个案审查。参考USCIS 相关决定。

符合条件的身份调整申请人，可以申请相应的工作许可，但工卡需要申请并获批，不会因为入境满 90 天或递交了 I-485 就自动取得；除非已经有其他有效工作授权，否则不能提前开始工作。参考工作许可相关联邦规定。

移民路径请先与自己的移民律师确认。把身份安排理顺，再决定住房，会更踏实。

二、拿到工卡之后，能在德州买房吗？

这个问题不能只回答“能”或者“不能”，需要把三件事分开：

工卡是否有效、法律上能否购买这套房、银行是否愿意提供贷款，是三道不同的审核。

先确认购房资格

德州 SB 17 自 2025 年 9 月 1 日起生效，对部分涉及指定国家的个人、实体购买不动产设置限制，同时规定了例外。

美国公民、合法永久居民属于明确豁免范围。对尚未取得绿卡的申请人，不能只凭一张工卡判断：法律对特定情形下合法在美并实际居住、购买作为自住住宅的个人设有例外，但仍要审查住所、身份及其他限制条件，不能延伸理解成投资房也都可以买。参考德州 SB 17 正式文本。

因此，我建议还在等待绿卡的家庭，在签订购房合同、支付重要款项之前，请熟悉德州相关法规的律师，并与产权公司确认具体资格。

全款购买也不能替代这一步法律审查。

再确认贷款条件

在融资方面，没有绿卡并不意味着完全没有机会。

Fannie Mae 的贷款指南允许符合条件、合法在美的非永久居民申请相关住房贷款，但具体身份证明材料与个案审核，由贷款机构判断。这不是“有工卡就一定获批”的承诺。参考Fannie Mae 非美国公民借款人指南。

实际咨询贷款时，建议提前准备：

• 身份及工卡相关材料；
• 可以核实的收入、工作与资产证明；
• 首付款来源和资金流转记录；
• 已有信用记录、负债及每月还款情况。

另外，网上一些“工卡申请 FHA 低首付贷款”的旧攻略已经不适用。HUD 在 2025 年取消了非永久居民的 FHA 贷款资格，相关要求适用于规定日期之后分配的 FHA 案件编号，不能继续照搬过去的政策。参考HUD 官方通知。

我的建议是：先让贷款机构做材料预审，再根据真正能够承受的预算看房，而不是先看中房子，再临时想办法贷款。

三、刚到美国没有信用记录，租房会不会很难？

确实可能更费一些功夫，但“没有美国信用记录”和“信用不好”不是一回事，也不等于一定租不到。

租房审核可能涉及信用、收入、就业和过往租住记录。新移民遇到的困难，往往不是没有支付能力，而是暂时拿不出房东或物业熟悉的那套证明材料。参考美国消费者金融保护局：租客筛查报告。

比如，家庭有积蓄，但还没有美国工资单；过去一直正常缴纳房租，却没有美国房东的租住记录。

这种情况下，我建议不要先到处交申请费，而是先问清楚：

“你们是否接受没有美国信用记录的新移民？可以用哪些材料补充审核？”

可以提前准备银行资产证明、工作录用信或收入证明、过往租住证明；境外材料是否需要翻译，也应事先确认。部分房东可能接受符合条件的担保人，或者在法律和合同允许的范围内考虑其他安排，但并不是每套房子都接受。

不要轻信“提前付一年租金就一定能租到”，更不要在核实房源、收款方和合同之前转大额款项。

另外，对可能受到德州 SB 17 限制的家庭，租约期限也值得请律师确认：法律明确豁免的是少于一年的租赁权益，不能直接把标准 12 个月租约当成这一豁免范围。参考德州 SB 17 租赁例外。

四、先租房，是给自己一点认识休斯顿的时间

如果工作地点还没有确定，对不同社区也不熟悉，我通常更倾向于建议先租住一段时间。

地图上看起来差不多的距离，实际通勤体验可能很不一样。你喜欢的房子，也未必在最适合你生活的地方。

先租房的价值，在于可以慢慢确认：

工作日开车是否能接受，买菜是否方便，家人是否喜欢周边环境，孩子接送和课后活动能不能安排得过来。

同时，租房可以暂时保留更多现金，减少刚落地时买房、买车、添置家具等支出同时发生的压力。通常也不需要像房主一样承担主要设备更新的费用，具体维修责任仍应看租约。

当然，租房也有缺点：续租价格可能变化，装修和使用受到合同限制，搬家需要时间和费用，租金本身也不会形成房屋产权。

但对还没有确定长期生活安排的家庭来说，这段租住时间不一定是浪费，而是在减少买错位置的可能。

五、什么时候可以认真考虑直接买房？

如果已经确定长期生活在休斯顿，对目标区域比较了解，购房资格经过确认，资金或贷款准备也充分，那么直接买房可以进入考虑范围。

买房带来的好处，是居住安排更稳定，可以按照自己的需要布置空间，也能减少未来因房东不续租而搬家的不确定性。

但我不建议只用“月供和房租差不多”来判断是否划算。

对新移民来说，买房预算至少应把这些项目一起算进去：

• 贷款本息；
• 房产税；
• 房屋保险，以及需要单独评估的洪水保险；
• HOA 等社区费用；
• 日常维护和大件维修；
• 买入、未来出售时的交易费用。

这些支出中，不是每一项都会转化为房屋净资产。房价也可能波动，短期出售还可能受到交易成本影响。

尤其是收入还在转换期的家庭，我不建议为了全款买房，或者尽量多付首付，把流动资金用得太紧。移民过程已经有很多需要等待和协调的事情，住房最好不要再给家庭增加过大的现金压力。

六、我的建议：先解决“适不适合”，再讨论“买不买”

如果要把我的建议总结成几句话：

工作地点未定、区域不熟、贷款材料还不完整，可以优先考虑租房过渡。

生活计划明确、资格确认完成、预算充足且保有应急资金，可以认真评估买房。

如果只是担心房价上涨，或者因为租房申请麻烦，就仓促买房，我会建议再慢一点。

先租不是失败，直接买也不一定冒进。重要的是，这个决定是否符合你们家当下的身份安排、资金情况和未来生活计划。

作为从 2016 年就开始参与 EB-5 的投资人，我理解大家等了这么久，终于看到进展之后，那种想把生活尽快安顿下来的心情。

但也正因为经历过等待，我更希望大家下一步走得稳一些。

房子不只是落地美国之后需要完成的一项任务，而是未来每天生活的地方。选对位置，留好预算，把家人的需要想清楚，比急着完成一次交易更重要。

如果你正在准备移居休斯顿，想了解 Katy、Fulshear、Sugar Land 或周边地区的租房与买房选择，欢迎联系我。我们可以先从你们家的落地时间、工作安排和居住预算聊起。

Amy Zhou｜休斯顿持牌房产经纪

微信：ningimengyanyan

电话：+1 346 582 7694

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本文根据截至 2026 年 9 月 29 日查阅的公开资料整理，为住房规划与政策信息分享，不构成移民、法律、税务或贷款意见。政策与执行要求可能变化，具体身份调整、购房资格及融资方案，请分别向移民律师、德州房地产律师和贷款机构确认。